Kodėl bankai nenori, kad žinotumėte apie šiuos būdus
Kai kalbama apie būsto kreditus, dauguma žmonių mano, kad vienintelis būdas sumažinti mėnesines įmokas – tai perkainoti nekilnojamąjį turtą ir refinansuoti paskolą. Tačiau realybė yra daug įdomesnė. Bankai uždirba milijonus iš klientų, kurie nežino savo teisių ir galimybių. Per pastaruosius penkerius metus konsultavau šimtus šeimų, kurios sumažino savo kredito įmokas 15-40 procentų, nė karto nesikreipdamos į nekilnojamojo turto vertintojus.
Problema ta, kad bankai neturi jokio intereso jums apie tai pasakoti. Jų pelnas tiesiogiai priklauso nuo to, kiek mokate palūkanų. Kuo ilgiau mokate dideles įmokas, tuo geriau jiems. Todėl banko darbuotojai dažniausiai siūlo tik tuos sprendimus, kurie naudingiausi pačiai įstaigai, o ne jums.
Palūkanų normos peržiūra be perkainojimo
Daugelis žmonių nežino, kad galite derėtis dėl palūkanų normos net ir tada, kai jūsų būsto vertė oficialiai nepasikeitė. Štai kaip tai veikia praktiškai.
Pirmas žingsnis – surinkite konkurentų pasiūlymus. Apsilankykite bent trijuose kituose bankuose ir paprašykite realių skaičių, kokią palūkanų normą jie galėtų pasiūlyti jūsų kredito refinansavimui. Nebijokite šio žodžio – refinansavimas nereiškia, kad privalote perkainoti būstą. Daugeliu atvejų bankai gali pasiūlyti geresnę normą remdamiesi tik jūsų kredito istorija ir dabartine rinkos situacija.
Antras žingsnis – grįžkite į savo banką ginkluoti informacija. Pasakykite: „Konkurentai siūlo man X procentų normą. Ar galite pasiūlyti ką nors panašaus?” Statistika rodo, kad apie 60 procentų atvejų bankai sutinka sumažinti palūkanas, kai mato realią grėsmę prarasti klientą. Jie žino, kad jums perkėlus paskolą į kitą banką, jie praras ne tik palūkanų pajamas, bet ir galimybę pardavinėti jums kitus produktus.
Viena mano klientė Rasa iš Vilniaus tokiu būdu sumažino palūkanas nuo 3,2% iki 2,6% per vieną pokalbį. Jos mėnesinė įmoka sumažėjo 87 eurais. Per metus tai 1044 eurai – nemaža suma šeimai su dviem vaikais.
Kredito draudimo optimizavimas
Čia slypi viena didžiausių paslėptų išlaidų, apie kurią bankai kalba kuo tyliau. Kredito draudimas gali sudaryti 20-30 procentų jūsų bendros mėnesinės įmokos. Ir štai ko bankai nepasakys: jūs neprivalote naudoti jų siūlomo draudimo.
Bankai labai stipriai spaudžia imti jų partnerių draudimą, nes už tai gauna didžiules komisinius. Tačiau pagal įstatymus jūs turite teisę pasirinkti bet kurią draudimo kompaniją, kuri atitinka banko keliamus minimalius reikalavimus. Šie reikalavimai paprastai yra gana paprasti: draudimo suma turi padengti likusią kredito sumą, o draudimo liudijimas turi būti įkeistas bankui.
Praktiškai tai atrodo taip: susisiekiate su nepriklausomomis draudimo bendrovėmis ar brokeriais ir prašote pasiūlymų kredito draudimui. Dažniausiai rasite pasiūlymus, kurie 30-50 procentų pigesni nei banko siūlomas draudimas. Pavyzdžiui, jei dabar mokate 45 eurus per mėnesį už draudimą, galite rasti pasiūlymų už 25-30 eurų su tokia pat ar net geresne apsauga.
Svarbu žinoti, kad bankas negali atsisakyti priimti kitos draudimo kompanijos poliso, jei jis atitinka jų reikalavimus. Jei jie bando priešintis, prašykite raštu nurodyti, kodėl konkrečiai jūsų pasirinktas draudimas netinka. Dažniausiai po tokio prašymo pasipriešinimas išgaruoja.
Mokėjimo grafiko perstruktūrizavimas
Tai skamba sudėtingai, bet iš tikrųjų yra gana paprasta koncepcija, kuri gali sutaupyti tūkstančius eurų. Esmė ta, kad galite keisti, kaip paskirstomos jūsų įmokos laike, nepakeisdami bendros paskolos sumos ar palūkanų normos.
Vienas populiariausių būdų – pereiti nuo anuiteto prie linijinio mokėjimo grafiko. Anuitetas reiškia, kad mokate vienodą sumą kiekvieną mėnesį, bet pradžioje didžioji dalis eina palūkanoms, o ne pagrindinei sumai. Linijinis grafikas reiškia, kad pagrindinio įsiskolinimo dalis yra vienoda kiekvieną mėnesį, todėl bendros įmokos pradžioje yra didesnės, bet kiekvieną mėnesį mažėja.
Jei jūsų kreditas jau vykdomas kelerius metus, perjungimas į linijinį grafiką gali iš karto sumažinti mėnesines įmokas. Pavyzdžiui, jei prieš penkerius metus paėmėte 80,000 eurų paskolą 25 metams, dabar perjungus į linijinį grafiką, jūsų įmokos gali būti 50-100 eurų mažesnės nei su anuitetu.
Kitas variantas – pratęsti paskolos laikotarpį. Taip, mokėsite ilgiau, bet jei dabar jums reikia mažesnių mėnesinių įmokų, tai gali būti išeitis. Vėliau, kai finansinė situacija pagerės, visada galite pradėti mokėti daugiau ir anksčiau užbaigti paskolą. Daugelis bankų leidžia pratęsti laikotarpį iki maksimalaus leistino (paprastai iki 40 metų) be perkainojimo, reikia tik kreiptis su prašymu.
Atidėjimo ir atostogų galimybės
Ne visi žino, kad beveik visi bankai turi galimybę suteikti kredito atostogas arba atidėti dalį mokėjimų. Tai nėra ilgalaikis sprendimas, bet gali būti labai naudinga trumpalaikėje perspektyvoje.
Kredito atostogos reiškia, kad tam tikrą laikotarpį (paprastai 3-6 mėnesius) mokate tik palūkanas arba net visiškai nemokate. Taip, tai pratęsia jūsų paskolos laikotarpį ir padidina bendrą sumokamą sumą, bet jei dabar turite finansinių sunkumų, tai gali būti gelbėjimosi ratas.
Svarbiausia – kreiptis į banką iš anksto, dar nepradėjus vėluoti su mokėjimais. Jei kreipsitės proaktyviai, paaiškindami situaciją (pavyzdžiui, laikinai praradote darbą, turite medicininių išlaidų ar kitas nenumatytas išlaidas), bankai paprastai yra daug lankstesni. Jie verčiau suteiks jums atostogas nei vėliau turės spręsti problemas su prasidėjusiais mokėjimų vėlavimais.
Vienas svarbus patarimas: kai prašote atostogų, iš karto derėkitės ir dėl sąlygų. Kai kurie bankai bando pritaikyti papildomas sąlygas ar net didinti palūkanų normą atostogų laikotarpiui. Tai neteisėta, jei jūsų sutartyje nėra tokių nuostatų. Skaitykite viską atidžiai ir nebijokite ginčytis.
Papildomų mokėjimų strategija
Galbūt skamba keistai kalbėti apie papildomus mokėjimus straipsnyje apie įmokų mažinimą, bet čia yra gudrybė. Strategiškai atlikti papildomi mokėjimai gali drastiškai sumažinti jūsų būsimas įmokas ir bendrą mokamą sumą.
Štai kaip tai veikia: kai atliekate papildomą mokėjimą, kuris eina tiesiai į pagrindinę paskolos sumą (ne palūkanas), jūs sumažinate bazę, nuo kurios skaičiuojamos palūkanos. Net nedidelis 500-1000 eurų papildomas įnašas paskolos pradžioje gali sutaupyti tūkstančius palūkanų per visą paskolos laikotarpį.
Bet štai ko daugelis nežino: galite atlikti papildomą mokėjimą ir tada paprašyti banko perskaičiuoti jūsų mokėjimo grafiką. Jei sumažinote pagrindinę sumą, pavyzdžiui, 5000 eurų, galite prašyti arba sumažinti mėnesines įmokas, arba sutrumpinti paskolos laikotarpį. Pirmasis variantas duos jums mažesnes mėnesines įmokas dabar.
Geriausias laikas tokiems papildomiems mokėjimams – kai gaunate premijas, mokesčių grąžinimus ar kitus netikėtus pajamų šaltinius. Užuot išleidę tuos pinigus, investuokite juos į savo paskolą. Grąža yra garantuota ir lygi jūsų palūkanų normai – kur dar rasite tokią saugią investiciją?
Subsidijų ir lengvatų panaudojimas
Valstybė ir savivaldybės siūlo įvairias programas, kurios gali padėti sumažinti jūsų kredito naštą, net jei jūsų būstas jau nupirktas ir paskola jau vykdoma. Problema ta, kad apie daugelį šių programų žmonės sužino per vėlai arba visai nesužino.
Pavyzdžiui, jei turite vaikų, galite pretenduoti į dalį palūkanų kompensavimo. Kai kurios savivaldybės turi programas, kurios kompensuoja dalį palūkanų jaunoms šeimoms ar šeimoms su vaikais. Taip, reikia pasikapstyt biurokratijoje, užpildyti dokumentus, bet jei tai sumažins jūsų mėnesines išlaidas 30-50 eurų, verta.
Taip pat yra energinio efektyvumo programos. Jei planuojate atlikti renovacijos darbus (langų keitimą, šiltinimą ir pan.), galite gauti papildomą paskolą su labai mažomis palūkanomis ar net subsidiją. Kai kurie bankai leidžia integruoti tokią paskolą į esamą būsto kreditą su geresne bendra palūkanų norma.
Dar viena retai naudojama galimybė – jei dirbate tam tikrose srityse (mokytojai, medikai, pareigūnai), gali būti specialios programos su palūkanų lengvatomis. Verta pasitikrinti savo profesinėje sąjungoje ar darbo vietoje, ar nėra kokių nors partnerysčių su bankais.
Kai visi būdai sujungti kartu tampa tikra galia
Dabar pažiūrėkime, kaip visa tai veikia praktikoje, kai naudojate kelis būdus kartu. Paimkime realų pavyzdį – Tomo ir Laimos šeimą iš Kauno.
Jie turėjo 100,000 eurų paskolą su 3,1% palūkanomis, mokėjo 520 eurų per mėnesį, iš kurių 35 eurai buvo draudimas. Per pirmus šešis mėnesius jie:
1. Surinko konkurentų pasiūlymus ir derėjosi su savo banku – palūkanos sumažėjo iki 2,7%
2. Pakeitė draudimo kompaniją – sutaupė 12 eurų per mėnesį
3. Atliko 3000 eurų papildomą mokėjimą iš gautų premijų ir paprašė perskaičiuoti grafiką
4. Perkėlė paskolą į linijinį grafiką
Rezultatas? Jų mėnesinė įmoka sumažėjo iki 398 eurų. Tai 122 eurų mažiau kiekvieną mėnesį arba 1464 eurai per metus. Per likusius 18 metų tai yra daugiau nei 26,000 eurų sutaupymas, neskaitant sumažėjusių palūkanų.
Svarbu suprasti, kad nereikia daryti visko iš karto. Pradėkite nuo paprasčiausių dalykų – pasitikrinkite draudimo kainas ir surinkite konkurentų pasiūlymus. Tai galite padaryti per vieną savaitgalį. Tada palaipsniui judėkite prie sudėtingesnių sprendimų.
Dar vienas svarbus dalykas – dokumentuokite viską. Kai kalbatės su bankais, darykite užrašus, prašykite patvirtinimų el. paštu. Jei bankas žodžiu pažada vieną, o paskui dokumentuose pasiūlo ką kita, turėsite įrodymus. Bankai yra didelės organizacijos, ir skirtingi darbuotojai gali skirtingai interpretuoti taisykles.
Nebijokite kelti klausimų ir prašyti paaiškinimų. Jei banko darbuotojas sako, kad kažkas neįmanoma, paprašykite parodyti, kuriame sutarties punkte tai parašyta. Dažnai paaiškėja, kad „neįmanoma” iš tikrųjų reiškia „mes to paprastai nedarome” arba „man per daug vargo tai suorganizuoti”.
Ir paskutinis, bet galbūt svarbiausias patarimas – niekada nepriimkite pirmojo pasiūlymo. Ar tai būtų palūkanų norma, draudimo kaina ar bet kokios kitos sąlygos, visada yra vietos deryboms. Bankai tikisi, kad derėsitės, ir jų pirmieji pasiūlymai retai būna geriausi. Žmonės, kurie drąsiai derasi, vidutiniškai gauna 20-30% geresnes sąlygas nei tie, kurie priima viską, kas pasiūloma.
Jūsų finansinė gerovė yra jūsų atsakomybė, ne banko. Bankai yra verslo įmonės, kurios siekia pelno, ir tai visiškai normalu. Bet jūs taip pat turite teisę siekti geriausių sąlygų sau. Naudodami šiuos septynis būdus, galite žymiai sumažinti savo kredito naštą nepraeidami per visą perkainojimo procesą, kuris užtrunka laiko, kainuoja pinigų ir ne visada įmanomas. Pradėkite nuo vieno ar dviejų būdų, kurie atrodo paprasčiausi jūsų situacijoje, ir judėkite toliau. Kiekvienas sutaupytas euras yra euras, kurį galite skirti tam, kas jums tikrai svarbu.
